Мы всегда стремимся быть на гребне волны и следим за изменениями в законодательстве, судебной практике и актуальными тенденциями.
На сайте Solid Case Вы можете найти новостные бюллетени, обзоры законодательных изменений, статьи и комментарии наших экспертов.
Арендные платежи – одна из основных статей расходов бизнеса. Из-за введенных ограничений для борьбы с коронавирусом многие предприятия в одночасье просто лишились клиентского траффика. Сроки завершения ограничительных мер не известны, строить прогнозы на эту тему затруднительно, бизнес терпит серьезные убытки.
В этой статье мы раскрываем возможные варианты выхода из сложившейся ситуации по арендным платежам.
Аренда государственных и муниципальных помещений
Для субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют государственные и муниципальные помещения, 19 марта Правительство установило временную отсрочку по оплате арендных платежей. Согласно распоряжению Правительства отсрочка предусматривается до 2021 года. Для ее получения необходимо обратиться к арендодателю с заявлением. В течение 3 дней арендодатель обязан предложить для подписания дополнительное соглашение об отсрочке.
Однако важно помнить, что отсрочка не означает полное аннулирование арендных платежей в 2020 г. Данные арендные платежи необходимо будет выплатить в следующем году, все это время у арендаторов будет накапливаться задолженность.
Аренда частных помещений
В соответствии с Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендодатели обязаны предоставить арендаторам отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г., по договорам аренды недвижимых помещений, заключенных до введения органами власти режима повышенной готовности или режима ЧС. Условия и сроки отсрочки будут регламентированы Правительством РФ. Норма вступила в силу 01 апреля 2020 г.
В частности, на основании Указа Мэра г. Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ в Москве введен режим повышенной готовности. На этом основании арендаторы помещений в Москве вправе обратиться к арендодателям с обращением о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы. Арендодатель обязан рассмотреть обращение и заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней с даты обращения арендатора.
Данная мера, несомненно, снизит нагрузку на бизнес в условиях эпидемии и тотального сокращения клиентского траффика. Однако отсрочка платежей не означает полную отмену обязательств по оплате. Заплатить всю сумму придется, но позднее.
Как можно снизить размер арендной платы?
1. Требование о снижении арендной платы в связи с невозможностью использования помещений
Приведенная выше норма Закона № 98-ФЗ предусматривает право арендодателя потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. из-за невозможности фактического использования арендуемого помещения в связи с ограничительными мерами, которые принимают органы власти в рамках режима ЧС или режима повышенной готовности.
Однако при этом в норме не указано, что арендодатель обязан удовлетворить это требование и заключить с арендатором дополнительное соглашение об изменении арендной платы.
Тем не менее, данную норму стоит использовать как аргумент для обоснования своей позиции в процессе переговоров.
Рекомендации на примере г. Москвы:
Что делать, если арендодатель отказывается уменьшать арендную плату?
2. Существенное изменение обстоятельств
В качестве альтернативы существует возможность доказать, что эпидемия коронавируса и принятые в связи с этим органами власти ограничительные меры для бизнеса свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств.
В этом случае можно потребовать изменения договора или его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств на основании ст. 451 ГК РФ. Для этого необходимо доказать несколько факторов:
Рекомендации:
Что делать, если просрочка по оплате арендных платежей уже началась, а арендодатель отказывается вносить изменения в договор?
3. Форс-мажор
На основании Указа Мэра Москвы № 12-УМ эпидемия коронавируса по сути уже признана форс-мажором – чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством. В связи с этим, можно использовать аргумент о наступлении форс-мажора в процессе переговоров с арендодателем.
Однако важно отметить, что отсутствие денежных средств для внесения арендной платы по договору само по себе не является форс-мажором. Необходимо доказать причинно-следственную связь между невозможностью оплаты по договору аренды и мерами, которые принимаются органами власти в рамках борьбы с эпидемией.
Если у Вас началась просрочка по оплате арендных платежей, то инструмент форс-мажорных обстоятельств можно использовать для временной приостановки действия договора аренды, а также для снижения штрафных санкций по договору.
Например, если Вы обязаны были закрыть свой ресторан или магазин в связи с указом Мэра г. Москвы, а также перевести всех своих сотрудников на удаленную работу, то в данном случае стоит ссылаться на временную невозможность использования арендуемого помещения.
Рекомендации:
Чтобы временно приостановить действие договора аренды и снизить риски получения штрафных санкций за неуплату со стороны арендодателя, необходимо
В сложившейся ситуации важно оперативно и вдумчиво разработать правовую стратегию, которая позволит максимально снизить убытки и сохранить бизнес. Лучше всего обратиться к юристам – профессионалам, которые помогут вам продумать план действий, в короткие сроки разработают юридически корректные документы, помогут провести переговоры. И в случае чего, защитят интересы вашего бизнеса в суде.
4. Соглашение сторон
Самым перспективным и малозатратным, на наш взгляд, вариантом получения арендных каникул или послаблений является обоюдное согласие между арендатором и арендодателем о таких изменениях.
В текущей ситуации с эпидемией нередки случаи, когда арендодатели сами идут на встречу арендаторам по вопросам снижения арендных платежей. Ряд владельцев торговых центров сообщил о приостановке взимания арендной платы со своих арендаторов на время режима самоизоляции, введенного в Москве.
Ведь важно понимать, что обе стороны договора аренды в конечном счете «плывут в одной лодке». Массовое банкротство арендаторов так или иначе приведет к существенным убыткам и простоям площадей у арендодателей. И если задуматься о последствиях и долгосрочной перспективе, то арендодателю может быть гораздо выгоднее снизить арендные платежи или приостановить их на время, но при этом сохранить своих арендаторов живыми.
Рекомендации:
В сложившейся ситуации важно оперативно и вдумчиво разработать правовую стратегию, которая позволит максимально снизить убытки и сохранить бизнес. Лучше всего обратиться к юристам – профессионалам, которые помогут вам продумать план действий, в короткие сроки разработают юридически корректные документы, помогут провести переговоры. И в случае чего, защитят интересы вашего бизнеса в суде.