Новости и статьи

Мы всегда стремимся быть на гребне волны и следим за изменениями в законодательстве, судебной практике и актуальными тенденциями.

На сайте Solid Case Вы можете найти новостные бюллетени, обзоры законодательных изменений, статьи и комментарии наших экспертов.

Юридическая фирма для бизнеса
01.04.2020
Коммерческая практика

Как согласовать арендные каникулы в разгар эпидемии?

Арендные платежи – одна из основных статей расходов бизнеса. Из-за введенных ограничений для борьбы с коронавирусом многие предприятия в одночасье просто лишились клиентского траффика. Сроки завершения ограничительных мер не известны, строить прогнозы на эту тему затруднительно, бизнес терпит серьезные убытки.

В этой статье мы раскрываем возможные варианты выхода из сложившейся ситуации по арендным платежам.

Как согласовать арендные каникулы в разгар эпидемии?

Аренда государственных и муниципальных помещений

Для субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют государственные и муниципальные помещения, 19 марта Правительство установило временную отсрочку по оплате арендных платежей. Согласно распоряжению Правительства отсрочка предусматривается до 2021 года. Для ее получения необходимо обратиться к арендодателю с заявлением. В течение 3 дней арендодатель обязан предложить для подписания дополнительное соглашение об отсрочке.

Однако важно помнить, что отсрочка не означает полное аннулирование арендных платежей в 2020 г. Данные арендные платежи необходимо будет выплатить в следующем году, все это время у арендаторов будет накапливаться задолженность.

Аренда частных помещений

В соответствии с Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендодатели обязаны предоставить арендаторам отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г., по договорам аренды недвижимых помещений, заключенных до введения органами власти режима повышенной готовности или режима ЧС. Условия и сроки отсрочки будут регламентированы Правительством РФ. Норма вступила в силу 01 апреля 2020 г.

В частности, на основании Указа Мэра г. Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ в Москве введен режим повышенной готовности. На этом основании арендаторы помещений в Москве вправе обратиться к арендодателям с обращением о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы. Арендодатель обязан рассмотреть обращение и заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней с даты обращения арендатора.

Данная мера, несомненно, снизит нагрузку на бизнес в условиях эпидемии и тотального сокращения клиентского траффика. Однако отсрочка платежей не означает полную отмену обязательств по оплате. Заплатить всю сумму придется, но позднее.

Как можно снизить размер арендной платы?

1. Требование о снижении арендной платы в связи с невозможностью использования помещений

Приведенная выше норма Закона № 98-ФЗ предусматривает право арендодателя потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. из-за невозможности фактического использования арендуемого помещения в связи с ограничительными мерами, которые принимают органы власти в рамках режима ЧС или режима повышенной готовности.

Однако при этом в норме не указано, что арендодатель обязан удовлетворить это требование и заключить с арендатором дополнительное соглашение об изменении арендной платы.

Тем не менее, данную норму стоит использовать как аргумент для обоснования своей позиции в процессе переговоров.

Рекомендации на примере г. Москвы:

  • Внимательно изучите договор в части правил изменения размера арендной платы и форс-мажора.
  • Если в результате мер о приостановке работы предприятий и организаций, изложенных в Указе Мэра Москвы, фактически ваша организация приостановила деятельность в арендуемом помещении и вы фактически его не используете, то составьте письменное требование в адрес арендодателя об уменьшении размера арендной платы.
  • В письменном требовании приведите максимальное количество аргументов, приложите все возможные документы, сошлитесь на норму указанного закона, изложите Ваше предложение об уменьшении арендной платы в цифрах. Предложение должно быть разумным.
  • Отправьте письменное требование по электронной почте для ускорения процесса, а также официально почтой в соответствии с правилами об уведомлениях, установленными в договоре аренды.
  • Составьте дополнительное соглашение на основании Вашего предложения и отправьте его арендодателю сразу вместе с требованием. Это позволит ускорить процесс согласования изменений.

Что делать, если арендодатель отказывается уменьшать арендную плату?

2. Существенное изменение обстоятельств

В качестве альтернативы существует возможность доказать, что эпидемия коронавируса и принятые в связи с этим органами власти ограничительные меры для бизнеса свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств.

В этом случае можно потребовать изменения договора или его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств на основании ст. 451 ГК РФ. Для этого необходимо доказать несколько факторов:

  • В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Рекомендации:

  • Внимательно изучите условия договора аренды о форс-мажоре, о порядке изменения и расторжения, об основаниях изменения размера арендной платы.
  • Продумайте грамотную пошаговую стратегию действий и переговорную позицию, включая оценку юридических рисков и последствий, чтобы в итоге не проиграть в суде. Стоит рассмотреть несколько сценариев. Хорошая правовая стратегия позволит выйти из ситуации с наименьшими потерями.
  • Изложите вашу позицию и предложения контрагенту письменно. Отправьте письменное уведомление по правилам договора с соблюдением всех условий по отправке уведомлений, прописанных в договоре.
  • Стремитесь договориться с контрагентом в досудебном порядке. Возможно, в ответ на ваше предложение вам предложат альтернативное. Но это может быть лучше, чем уйти в длительные судебные разбирательства. Оцените все «стороны медали».

Что делать, если просрочка по оплате арендных платежей уже началась, а арендодатель отказывается вносить изменения в договор?

3. Форс-мажор

На основании Указа Мэра Москвы № 12-УМ эпидемия коронавируса по сути уже признана форс-мажором – чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством. В связи с этим, можно использовать аргумент о наступлении форс-мажора в процессе переговоров с арендодателем.

Однако важно отметить, что отсутствие денежных средств для внесения арендной платы по договору само по себе не является форс-мажором. Необходимо доказать причинно-следственную связь между невозможностью оплаты по договору аренды и мерами, которые принимаются органами власти в рамках борьбы с эпидемией.

Если у Вас началась просрочка по оплате арендных платежей, то инструмент форс-мажорных обстоятельств можно использовать для временной приостановки действия договора аренды, а также для снижения штрафных санкций по договору.

Например, если Вы обязаны были закрыть свой ресторан или магазин в связи с указом Мэра г. Москвы, а также перевести всех своих сотрудников на удаленную работу, то в данном случае стоит ссылаться на временную невозможность использования арендуемого помещения.

Рекомендации:

Чтобы временно приостановить действие договора аренды и снизить риски получения штрафных санкций за неуплату со стороны арендодателя, необходимо

  • Внимательно изучить договор аренды на предмет наличия в нем условий о форс-мажоре
  • В соответствии с условиями договора в кратчайший срок направить арендодателю письменное уведомление о наступлении обстоятельств непреодолимой силы. В уведомлении стоит сослаться на Указ Мэра Москвы о признании эпидемии форс-мажорным обстоятельством, в деталях обосновать невозможность использования помещений в результате введенных запретов, а также изложить свое предложение о снижении арендных платежей или их временной приостановке.
  • Предложить арендодателю договориться об изменениях в договор: о снижении арендных платежей или отсрочке.
  • Все договоренности рекомендуется оформлять письменно в виде дополнительных соглашений к договору.

В сложившейся ситуации важно оперативно и вдумчиво разработать правовую стратегию, которая позволит максимально снизить убытки и сохранить бизнес. Лучше всего обратиться к юристам – профессионалам, которые помогут вам продумать план действий, в короткие сроки разработают юридически корректные документы, помогут провести переговоры. И в случае чего, защитят интересы вашего бизнеса в суде.

4. Соглашение сторон

Самым перспективным и малозатратным, на наш взгляд, вариантом получения арендных каникул или послаблений является обоюдное согласие между арендатором и арендодателем о таких изменениях.

В текущей ситуации с эпидемией нередки случаи, когда арендодатели сами идут на встречу арендаторам по вопросам снижения арендных платежей. Ряд владельцев торговых центров сообщил о приостановке взимания арендной платы со своих арендаторов на время режима самоизоляции, введенного в Москве.

Ведь важно понимать, что обе стороны договора аренды в конечном счете «плывут в одной лодке». Массовое банкротство арендаторов так или иначе приведет к существенным убыткам и простоям площадей у арендодателей. И если задуматься о последствиях и долгосрочной перспективе, то арендодателю может быть гораздо выгоднее снизить арендные платежи или приостановить их на время, но при этом сохранить своих арендаторов живыми.

Рекомендации:

  • Изучите условия своего договора аренды, оцените юридические риски, чтобы выработать надежную правовую стратегию для переговоров.
  • Подготовьте несколько сценариев и несколько предложений по изменению арендной платы. Сформулируйте их на бумаге.
  • Предложите арендодателю обсудить ваши предложения. Продублируйте свое предложение по электронной почте и направьте официальное письмо с предложением по почте. Важно документировать все происходящие события на случай судебных разбирательств.
  • Чтобы ускорить процесс стоит сразу ко встрече подготовить дополнительное соглашение к договору в нескольких вариантах – на каждое из ваших предложений. Например, один пакет соглашений – для снижения арендных платежей, второй – для отсрочки, третий – для временной приостановки. Это позволит сразу на встрече перейти к вопросу об оформлении договоренностей. Не исключено, что документы будут подписаны прямо на встрече.
  • Старайтесь формулировать свои предложения в документах понятными и короткими предложениями. Исходите из принципа двухсторонней заинтересованности каждой стороны по договору. Предложите своему контрагенту встречные выгодные предложения. 


В сложившейся ситуации важно оперативно и вдумчиво разработать правовую стратегию, которая позволит максимально снизить убытки и сохранить бизнес. Лучше всего обратиться к юристам – профессионалам, которые помогут вам продумать план действий, в короткие сроки разработают юридически корректные документы, помогут провести переговоры. И в случае чего, защитят интересы вашего бизнеса в суде.

Поделиться

Москва,
ул. Большая Садовая, д.5, корп. 1